Inversión
Rentabilidad del alquiler en Córdoba: números reales por barrio
Bruta vs. neta sin trampas, ejemplo real paso a paso en Fátima, tabla 2026 por barrios y los 5 gastos que casi nadie incluye. Para decidir con números, no con titulares.
Respuesta rápida: un piso en Córdoba rinde en 2026 entre un 4,5% y un 8,5% bruto en alquiler tradicional según el barrio, y entre un 7% y un 10% en turístico bien gestionado. La rentabilidad neta suele quedar 1,5-2,5 puntos por debajo de la bruta una vez descontados todos los gastos.
Puntos clave
- La bruta sirve para comparar; la decisión se toma con la neta.
- Ejemplo real tipo en Fátima: inversión total 142.000 €, renta 850 €/mes → 7,2% bruta, ~5,8% neta.
- Los 5 gastos que casi nadie incluye: ITP, vacíos, mantenimiento, seguro de impago y gestión.
- El turístico rinde más, pero con más trabajo y dependencia de la licencia VUT.
- Números basados en operaciones que captamos y gestionamos en Córdoba, no en medias nacionales.
¿Cómo se calcula la rentabilidad (sin engañarse)?
Rentabilidad bruta = renta anual ÷ coste total de la compra × 100. Y "coste total" significa TODO: precio + impuestos + notaría + reforma. Calcularla solo sobre el precio del piso infla el resultado más de un punto.
Rentabilidad neta = (renta anual − gastos anuales) ÷ coste total × 100. Es la cifra que de verdad cobras.
Ejemplo real paso a paso: piso de 3 dormitorios en Fátima
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra | 95.000 € |
| ITP (7%) + notaría y registro | 12.000 € |
| Reforma integral | 35.000 € |
| Inversión total | 142.000 € |
| Renta mensual | 850 € |
| Renta anual | 10.200 € |
| Rentabilidad BRUTA | 7,2% |
| IBI + comunidad + seguro + mantenimiento + vacíos | ≈ 1.900 €/año |
| Rentabilidad NETA | ≈ 5,8% |
¿Qué rentabilidad da cada barrio en 2026?
| Barrio | Bruta orientativa (tradicional) |
|---|---|
| Fátima / Valdeolleros | 7 - 8,5% |
| Santa Rosa / Levante / Fuensanta | 6,5 - 7,5% |
| Ciudad Jardín | 5,5 - 6,5% |
| Centro / casco histórico | 5 - 6% |
| Vial Norte / Arroyo del Moro | 4,5 - 5,5% |
El turístico bien gestionado en el casco histórico (La Magdalena, San Lorenzo, Judería) supera estos números: del 7 al 10% bruto. Lo vemos cada mes en los apartamentos que gestionamos — y también vemos lo que cuesta conseguirlo: precios dinámicos, limpiezas impecables y respuesta inmediata a los huéspedes. Si te interesa esa vía, empieza por la licencia VUT.
Los 5 gastos que casi nadie cuenta (y cambian el resultado)
- ITP del 7% en Andalucía, más notaría y registro: suma 8-12% al precio.
- Vacíos: aunque Córdoba tiene poca vacancia, presupuesta al menos medio mes al año.
- Mantenimiento: 0,5-1% del valor del piso cada año (calentador, persianas, pintura…).
- Seguro de impago: ~3% de la renta anual. Muy recomendable para dormir tranquilo.
- Gestión: si delegas, un porcentaje mensual — que suele compensarse con menos vacíos y rentas mejor actualizadas.
¿Tradicional o turístico: cuál me conviene?
- Tradicional si buscas estabilidad, un barrio fuera del centro o cero gestión diaria.
- Turístico si el piso está en zona de demanda, la comunidad lo permite y quieres maximizar ingresos aceptando más operativa (o delegándola).
Una vía intermedia que usamos con inversores: comprar un turístico ya en explotación, con licencia, reseñas e ingresos demostrables. Ahora mismo hay varios en nuestro catálogo.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad es "buena" en Córdoba en 2026? Por encima del 6,5% bruto en tradicional ya es una buena operación; por encima del 8% en turístico gestionado, también. Desconfía de promesas superiores sin desglose de gastos.
¿La rentabilidad está garantizada? No, y quien te la garantice te está vendiendo otra cosa. Son estimaciones con rentas reales de mercado y todos los gastos: así las entregamos por escrito en cada propuesta.
¿Cómo afecta la financiación a la rentabilidad? La hipoteca apalanca: con un 60-70% financiado, la rentabilidad sobre el capital propio puede superar el 10-12% si la operación es buena — pero también amplifica el riesgo. Pide los dos escenarios calculados.
Análisis actualizado en junio de 2026 por el equipo de Tu Inmobiliaria Córdoba con datos de operaciones propias. ¿Quieres los números de tu caso? Pídenos una propuesta.